「J-REIT」という言葉をご存知でしょうか？
平たく言うと、「日本国内の不動産の投資信託」の事です。
投資用に不動産を購入するのは抵抗がありますが、J-REITなら数万円から不動産に投資できます。
また、J-REITは利回りが3～5％と高利回りの商品が多いため、気になる投資商品です。
株をやられている方なら、J-REITについてもある程度ご存知かと思います。
そうは言っても、J-REITの選び方や注意点は株とはまた別物です。
そこで、本記事では
- J-REITに関する基本知識
- 株式投資や不動産投資との違い
について書かせて頂きます。
J-REITのメリット
経営の透明性が高い
株の場合、有価証券報告書などで企業の情報を把握することが出来ますが、部外者では良く分からないのが正直な所です。
J-REITなら、保有物件、借入金、管理費などのコストが把握し易く、透明性が高いです。
基本的には、やっている事は不動産の賃貸・売却等なのでビジネスモデルとしても分かりやすいです。
法人税が無税
株の場合は、企業が出した利益に法人税が課せられます。
J-REITの場合は、利益の9割以上を投資家に分配するなどの規定を満たせば、法人税を免除されます。
つまりは、J-REITは投資家に利益が還元されるまでの間に、税金によるロスが少ないという事です。
J-REITの種類
- ホテル系
- オフィス系
- 住宅系
- 商業施設系
- 物流系
- ヘルスケア系
ヘルスケア系J-REITは老人ホームなど高齢者向けの物件を対象としたJ-REITです。
傾向としては以下の事が言われています。
- 住宅系・ヘルスケア系：不況の影響を受けにくい
- 住宅系・ヘルスケア系以外：景気の影響を受けやすい
J-REITの指標（割安性など）
株の場合は、株価が割安である事を示す指標としてPERやPBRがありました。
REITにもいくつか指標があります。
本記事にていくつか紹介させて頂きます。
NAV倍率
株のPBRと同じです。
NAVとは、REITの純資産価値（物件を売ったらいくらになるか）の事です。
時価総額をNAVで割った数値のことを、NAV倍率と呼びます。
この数値が1より低ければ、現在の物件価値よりも低い価格でREITが取引されている事になります。
参考までに、代表的なREITのNAV倍率を確認します。
ジャパン・ホテル・リート投資法人 は NAV倍率:1.60 (2019/1/18) です。
物件価値よりも1.6倍高い値段で取引されているので、NAV倍率上は割高であると言えます。
NOI利回り
NOIとは、不動産の賃料から経費を差し引いた純利益の事です。
NOIを不動産の取得価格で割ったものが、NOI利回りと呼ばれます。
ただし、REITを購入する際には、NOI利回りをそのまま使用するのではなく、現在のREIT価格に換算した方が良いです。
つまり、NOIを「不動産の取得価格」ではなく、「REITの時価総額」で割った数値で判断する事をお勧めします。
REITの時価総額を使うことで、現在のREIT価格が割高なのか否かを判断する基準にする事が出来ます。
LVT
株でいう自己資本比率の逆を表す数値と思って頂ければ良いです。
（借り入れ）/（自己資本） により算出出来ます。
この数値が低い程、財務的には健全とされており、50%程度が目安と言われています。
J-REITを買う上での注意点
鑑定評価のリスク
REITには、株でいう倒産の様なものがあります。
REITは、銀行から資金を借りて不動産を購入しています。
鑑定評価といって、定期的に保有する不動産の価格を評価されます。
もし、不動産価格が下落し、資産が借り入れを下回るなど、財務的に不健全になった場合には銀行から借入金の返済を求められます。
上で紹介した「LVT」を確認しておくことで、ある程度は破綻するREITを避ける事が出来ます。
株とJ-REITの違い
J-REITは分配金による利回りが高いため、高配当株を好む投資家から興味を持たれやすいです。
ですが、株の場合は新製品・新サービスなどにより利益が増える事がありますが、J-REITの場合はありません。
また、J-REITは市場規模が株に比べて小さいため、株に比べて少ない資金でも値動きに与える影響が大きい（値動きが荒い）という特徴もあります。
株と同じ感覚で投資すると、思わぬ損失を受ける場合があるので注意が必要です。
不動産投資との違い
J-REITの方が流動性が高く売りたい時に直ぐに売れます。
ただし、J-REITの方が景気に敏感に反応して値が動きやすいです。どちらかというと、不動産の相場よりも株式市場に近い動きとをとります。
また、個人で不動産投資をする場合には、銀行から借り入れを行う場合が多いです。
不動産投資では借入金を使う事で、少ない資本でもレバレッジを効かせる事が出来ますが、REITは信用買いをしなければレバレッジを効かせる事は出来ません（信用買いをお勧めしている訳ではありません）。
おわりに
株式市場に連動する事、日銀がREITを買い支えている事などの理由により、現在は割高な価格で推移しているREITが多い様です。
もしかしたら、丁寧に探せば割安な物が見つかるかもしれません。
どちらかというと、知識を蓄えて準備しておき、全体的に下がるタイミングで参入する事をお勧めします。
ご参考になりましたら幸いです。
以上
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